Acheter un logement sur plan (VEFA) au Portugal

Comment s’assurer que tout se déroulera sans accroc ?

Juridiquement, des mesures doivent être prises pour garantir le respect des obligations de l’acheteur et du vendeur (promoteur/constructeur).

L’achat de logements neufs en projet est une forme d’acquisition de biens immobiliers qui a le vent en poupe au Portugal. Avec la flambée des prix de l’ancien et le manque d’offre de logements neufs prêts à habiter, dans un contexte de nouveaux besoins d’espace, de taux d’intérêt bas et d’épargne accrue, cette formule attire de plus en plus d’investisseurs au Portugal.

Mais si elle présente des avantages d’un point de vue commercial, elle comporte également certains risques. Pour s’assurer que tout se passe bien dans ce type d’acquisition sur plan, pour les deux parties, nous allons expliquer, certaines questions et clauses juridiques à prendre en compte lors de la conclusion d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Étant donné qu’il n’existe pas au Portugal de régime juridique qui réglemente spécifiquement l’activité de promotion immobilière pour garantir l’équilibre et la sécurité des contrats conclus entre les parties, il appartient aux parties de conclure un accord qui protège les intérêts des intervenants et qui soit suffisamment détaillé et spécifique dans sa réglementation, afin d’éviter l’application de régimes juridiques par analogie et la nécessité de recourir aux principes généraux du système juridique portugais, avec toute l’incertitude et la lenteur que cela implique.

En ce sens, nous allons maintenant aborder brièvement certaines des procédures et questions à prendre en compte lors de la négociation d’une VEFA.

Due Diligence du bien immobilier et du projet que vous souhaitez acquérir

Comme pour tout achat d’un bien immobilier, et en raison de l’importance de l’investissement en jeu, il est toujours conseillé de procéder à une vérification préalable de toutes les informations et données disponibles concernant le bien et le projet – avant de s’engager et de signer tout document.

De cette façon, le futur acquéreur pourra avoir une idée concrète sur le bien, objet de l’acquisition, sur l’entrepreneur / promoteur et évaluer les risques liés au projet, dont l’exécution, dans certains cas, peut prendre des années avant d’être conclue.

Prévisions et conditions nécessaires à la signature de l’acte authentique

L’une des informations qui doit figurer dans le compromis de vente (CPCV) est la date limite pour la signature de l’acte authentique et les conditions à remplir pour qu’il soit signé.

Habituellement, certaines des conditions contractuelles sont:

Assujettissement du bien au régime de propriété horizontale (lorsqu’il s’agit d’un lot indépendant) ;
Inscription définitive du bien au régime des biens horizontaux sur le cadastre et sur le registre foncier urbain.
Délivrance du permis d’utilisation ;
Dépôt, auprès de la Mairie, d’une copie du dossier technique d’habitation ;
Autorisation de l’entité bancaire pour la radiation de l’inscription hypothécaire, dans le cas où le promoteur recourt à un financement bancaire ;
La preuve de l’inexistence ou de la renonciation du droit de préemption, lorsqu’il existe.
Il convient également de noter que lorsqu’on prévoit un délai pour la signature de l’acte authentique, il faut tenir compte de la date de validité du permis de construire.

Modifications du projet initial

Le promoteur peut, pendant la phase de construction, être obligé d’apporter des ajustements au projet objet du compromis de vente (CPCV) (par exemple, pour répondre à des besoins de compatibilité entre le projet initial et les ajustements requis pour des raisons techniques ou juridiques, ou de modifications imposées par l’administration locale pour le rendre compatible avec les normes en vigueurs.)

Le contrat doit stipuler que ces changements ne constituent pas un motif de modification ou de résiliation du contrat, en incluant toutefois l’obligation de communiquer à l’acheteur les changements qui seront apportés.

Enfin, il peut arriver que les modifications apportées entraînent une réduction de la surface du bien, qui, si elle est importante, se traduira par une perte significative pour le futur acquéreur. Dans ces cas, il est habituel de prévoir qu’après une certaine réduction de la surface totale, l’acquéreur puisse résilier le contrat en se faisant rembourser les montants avancé ou, à défaut, demander une réduction proportionnelle du prix.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie constitue le premier paiement lors de l’achat en VEFA. Il n’est pas obligatoire mais peut être demandé par le promoteur lors de la signature du contrat de réservation. Il sert alors d’acompte pour réserver le futur logement. Le montant du dépôt de garantie est en général de 5.000€ ou 10.000€, mais peut varier selon les projets immobiliers.

Échelonnement des paiements

L’exécution du projet peut prendre des années et est généralement divisée en plusieurs phases, il est donc dans l’intérêt des deux parties que le paiement du prix du bien soit effectué par tranches, au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

Les moments auxquels les paiements doivent être effectués doivent être spécifiés clairement dans le contrat (par exemple, six mois après la date de signature du compromis de vente, l’acheteur doit remettre au vendeur le montant de X et X à la signature de l’acte authentique), et les paiements peuvent être conditionnés à la réalisation de certains objectifs de la construction du bien, comme, par exemple, au début des fondations ou à l’achèvement de la structure en béton.

Enfin, il existe plusieurs autres questions, à savoir les pénalités, la méthode de communication entre les parties, la gestion des dépenses et des charges, etc… qui devront être expressément réglementées dans le cadre de l’exécution d’une VEFA.

Il est donc conseillé aux deux parties d’être dûment accompagné lors de la négociation et de la rédaction de ce type de contrat.